Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor — proč není živnost a kdy se jí stane

Pronájem vlastních nemovitostí je jedna z mála výdělečných činností v Česku, ke které nepotřebujete vůbec žádné oprávnění — ani živnostenský list, ani licenci, ani registraci. Živnostenský zákon ji ze své působnosti vyjímá jedinou krátkou větou bez jakýchkoli podmínek. Kolem této věty se ovšem drží mimořádně houževnatý mýtus, který na českém internetu i v mnoha vzorech společenských smluv cituje znění zrušené už v roce 2008. Tato stránka vysvětluje, co v zákoně skutečně stojí, jaký test dnes rozhoduje o hranici mezi nájmem a živností a co z toho plyne pro s.r.o. Vychází ze znění živnostenského zákona účinného k 1. 7. 2026.

Proč pronájem nemovitostí není živnost

Rozhodující je § 3 odst. 3 písm. ah) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání. Ustanovení zní celé takto:

ah) pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor,

— § 3 odst. 3 písm. ah) zákona č. 455/1991 Sb., ve znění účinném k 1. 7. 2026

To je vše. Žádná výhrada, žádná podmínka, žádný odkaz na jiný předpis. Pronájem nemovitostí patří spolu se správou vlastního majetku mezi jediné dvě položky celého § 3, u kterých nepotřebujete od nikoho žádné oprávnění — u ostatních vynětí (energetika, zdravotnictví, finanční trh) nahrazuje živnostenské oprávnění licence nebo registrace jiného úřadu. Širší souvislosti popisuje přehled činností mimo živnostenský zákon.

Mýtus, který stojí za to vyvrátit. Velmi rozšířeně se tvrdí, že písmeno ah) obsahuje výhradu „pokud nejsou poskytovány jiné než základní služby zajišťující řádný provoz". Není to pravda. Jde o znění zrušeného § 4 živnostenského zákona, které platilo jen do 30. 6. 2008 a znělo: „Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je živností, pokud vedle pronájmu jsou pronajímatelem poskytovány i jiné než základní služby zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor." Zrušil ho zákon č. 130/2008 Sb. s účinností od 1. 7. 2008 — týž zákon, který v čl. I bodu 5 doplnil dnešní písmeno ah) a v bodu 6 lakonicky stanovil: „§ 4 se zrušuje." Řetězec „základní služb" se v dnešním živnostenském zákoně nevyskytuje ani jednou.

Kdy se pronájem překlopí do živnosti

Pokud tedy katalog „základních služeb" v zákoně není, čím se dnes hranice měří? Odpověď dává důvodová zpráva k zákonu č. 130/2008 Sb. (sněmovní tisk 354, 5. volební období, str. 93):

„…nově do výčtu činností, které nejsou živností, doplňuje činnost spočívající v pronájmu nemovitostí. V důsledku této úpravy se ruší dosavadní § 4, neboť pokud jsou společně s pronájmem nemovitostí poskytovány i jiné služby, které mají charakter živnosti, je předmětem podnikání konkrétně poskytovaná služba."

Zákonodárce tedy uzavřený seznam povolených služeb vědomě opustil a nahradil ho jiným, obecnějším testem: ptáme se, zda konkrétní poskytovaná služba sama o sobě naplňuje znaky živnosti podle § 2 živnostenského zákona — tedy zda je vykonávána soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem zisku. Není to test „kolik služeb je ještě povoleno". Je to test „co vlastně kromě nájmu prodáváte".

Prakticky to znamená, že samotný pronájem zůstává mimo živnostenský zákon vždy, ale připojená služba si žije vlastním životem. Zajišťujete-li nájemníkům i úklid jejich bytů, jde o službu, která je sama živností, a potřebujete na ni oprávnění — nikoli proto, že by se tím „zlivnostnil" nájem, ale proto, že úklid je živnost bez ohledu na to, komu ho poskytujete.

Nájem, nebo ubytování? To je ta pravá dělicí čára

Nejostřejší hranice nevede mezi „málo" a „hodně" služeb, ale mezi dvěma různými smluvními typy občanského zákoníku:

• § 2201 NOZ (nájem): „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné."
• § 2326 NOZ (ubytování): ubytovatel se zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování „v zařízení k tomu určeném" a objednatel zaplatit za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě podle ubytovacího řádu.

Ubytování má tedy zabudované tři znaky, které nájem nemá: přechodnost, zařízení určené k ubytování a služby jako součást plnění. Občanský zákoník sám v § 2235 odst. 2 vylučuje zvláštní ochranná ustanovení o nájmu bytu tam, kde pronajímatel přenechává byt nebo dům „k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu".

Na tuto logiku navázal i Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 14. 1. 2020, č. j. 3 As 360/2017-35:

„Není ovšem racionální důvod, aby do výluky spadaly všechny typy pronájmu, žádoucí je to pouze u některých, v tomto případě u pronájmu, který se řídí ustanovením § 2235 a násl. občanského zákoníku a jehož charakteristickým znakem je zajištění bydlení."

Soud řešil krátkodobé pronajímání chaty rekreantům včetně ložního prádla a dalších doplňků a uzavřel, že o výluku podle písmene ah) nešlo. Ústavní stížnost proti tomuto rozsudku Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 2. 6. 2020, sp. zn. IV. ÚS 736/20 — jde tedy o usnesení o odmítnutí, ne o meritorní nález. Stejný výklad převzal NSS i v pozdějším rozsudku č. j. 2 As 425/2018-31.

Překlopí-li se činnost do ubytování, spadá pod obor č. 55 volné živnosti „Ubytovací služby". Jeho obsahová náplň podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb. s tím výslovně počítá: pokrývá ubytování „v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci", u kapacity do 10 lůžek včetně přistýlek i podávání snídaní. Airbnb a Booking tedy nejsou pronájem podle písmene ah), ale běžná volná živnost.

Čtyři hranice, které se pletou nejčastěji

Ke třetímu řádku patří obor Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí — jakmile spravujete majetek někoho jiného, výluka pro pronájem vlastní věci se na vás nevztahuje. Čtvrtý řádek pokrývá Realitní zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., u kterého zákon vedle odborné způsobilosti vyžaduje i pojištění s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh událostí v roce; podrobně viz s.r.o. pro realitní makléře.

A jedna past navíc, kterou většina lidí tipne přesně obráceně: pronájem věcí movitých živností je — jde o obor č. 59 volné živnosti. Výluka v písmenu ah) se týká výhradně nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

Jak se pronájem zapisuje do obchodního rejstříku

U s.r.o. se v praxi setkáte s oběma variantami zápisu — jak „předmět podnikání", tak „předmět činnosti" — a rejstříkové soudy akceptují obojí. Argument pro předmět činnosti je ten, že pronájem vlastního majetku se blíží správě vlastního majetku, kterou judikatura za podnikání nepovažuje; argument pro předmět podnikání je zase to, že pronájem provozovaný ve velkém rozsahu ekonomicky podnikáním je. Jediné „správné" pravidlo tu neexistuje, řiďte se tím, jak je činnost formulována ve společenské smlouvě.

Obvyklé znění je prosté „Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor", tedy doslovný opis zákona. V rejstříku ovšem narazíte i na delší defenzivní variantu s dovětkem „bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz". Ta pochází ze zrušeného § 4 a dnes není důvod ji přebírat — nic nechrání a jen konzervuje osmnáct let neplatný text.

Daňový pohled — § 9 versus § 7

Tady je nutné rozlišit dvě roviny, protože se běžně míchají dohromady.

U právnických osob (typicky s.r.o.) žádná volba mezi paragrafy neexistuje. Veškeré příjmy včetně nájemného tvoří jeden základ daně z příjmů právnických osob a uplatňují se skutečné náklady. Výdajové paušály, o kterých se u pronájmu tolik píše, jsou institutem daně z příjmů fyzických osob a na s.r.o. nedopadají.

U fyzických osob rozhoduje § 9 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., který je výslovně subsidiární: „Příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů…". Pokud tedy činnost spadne pod samostatnou činnost, § 9 se neuplatní. Rozdíl je citelný:

Poslední řádek stojí za zvýraznění. Podle Informace GFŘ č. j. 10352/23/7100-30118-012884 (účinné od 1. 1. 2023) platí, že kdo poskytuje ubytovací služby, ale živnostenské oprávnění nemá, ačkoli je mít má, je podle § 420 odst. 1 občanského zákoníku stejně považován za podnikatele — jen se mu paušál propadne na 40 %. Absence živnosti tedy statusu podnikatele nezbaví a daňově navíc uškodí.

Tatáž Informace GFŘ mimochodem obsahuje výčet „nezbytných služeb" charakteristických pro nájem: dodávky vody, odvod odpadních vod, teplo, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, příjem rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně provoz výtahu. Starší stanovisko MPO z 12. 12. 2007 uvádí seznam odlišný — obsahuje dodávku elektřiny a plynu, ale výtah nikoli — a stojí výslovně na § 4, zrušeném o půl roku později. Oba katalogy jsou tedy výkladovými pomůckami, nikoli zněním zákona, a navzájem si neodpovídají; „obvyklý výčet" kolující po webech vznikl smícháním obou. Používejte je jako indicii, ne jako právní normu.

Zbývá DPH: podle § 56a odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. je nájem nemovité věci od daně osvobozen, s výjimkou mimo jiné krátkodobého nájmu a poskytnutí ubytovacích služeb odpovídajících klasifikaci CZ-CPA 55. Krátkodobým nájmem se přitom podle § 56a odst. 2 rozumí nájem, který „trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin".

Související předměty a další postup

• Činnosti mimo živnostenský zákon — přehled
• Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí (obor č. 58) — správa cizích nemovitostí a developerská činnost
• Ubytovací služby (obor č. 55) — krátkodobé pronájmy a apartmány
• Realitní zprostředkování (vázaná živnost) a s.r.o. pro realitní makléře
• Změna předmětu podnikání — doplnění pronájmu nebo ubytovacích služeb stávající firmě
• Ready-made společnost — firma připravená k okamžitému převodu, u které předmět upravíme podle vaší činnosti

Často kladené otázky

Potřebuju na pronájem bytu živnostenský list?

Nepotřebujete. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je podle § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona vyňat z působnosti zákona, a to bez jakékoli podmínky. Nepotřebujete tedy živnostenské oprávnění, ohlášení ani registraci u živnostenského úřadu. Platí to bez ohledu na to, kolik bytů pronajímáte a jestli jste fyzická osoba, nebo s.r.o. Oprávnění byste potřebovali teprve tehdy, kdyby vedle nájmu poskytovaná služba sama naplnila znaky živnosti, nebo kdyby se činnost překlopila do ubytování.

Platí u pronájmu podmínka „jiných než základních služeb"?

Neplatí, přestože se to na internetu i ve vzorech smluv stále opisuje. Tato formulace pochází ze zrušeného § 4 živnostenského zákona, který platil do 30. 6. 2008 a byl odstraněn zákonem č. 130/2008 Sb. — týmž předpisem, který zavedl dnešní písmeno ah). Podle důvodové zprávy zákonodárce katalog základních služeb opustil záměrně: pokud jsou spolu s pronájmem poskytovány i jiné služby mající charakter živnosti, je předmětem podnikání konkrétně poskytovaná služba. Dnešní test se tedy ptá, zda konkrétní služba sama naplňuje znaky živnosti podle § 2 živnostenského zákona.

Kdy se z pronájmu stane ubytovací služba?

Rozhoduje smluvní typ, ne počet služeb. Nájem podle § 2201 občanského zákoníku znamená přenechání věci k užívání za nájemné, typicky k zajištění bydlení. Ubytování podle § 2326 je oproti tomu přechodné, poskytuje se „v zařízení k tomu určeném" a jeho součástí jsou služby spojené s ubytováním. Nejvyšší správní soud v rozsudku č. j. 3 As 360/2017-35 uzavřel, že výluka pro pronájem dopadá jen na nájem podle § 2235 a násl. občanského zákoníku, jehož charakteristickým znakem je zajištění bydlení. Krátkodobé rekreační pronajímání se službami tedy do výluky nespadá a patří pod obor č. 55 volné živnosti.

Jak se pronájem zapisuje do obchodního rejstříku s.r.o.?

V praxi se používají obě varianty — jako předmět podnikání i jako předmět činnosti — a rejstříkové soudy akceptují obojí. Obvyklé znění je doslovný opis zákona: „Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor". Rozhodující listinou je společenská smlouva, do rejstříku lze zapsat jen to, co je v ní uvedeno. Delší variantu s dovětkem o „základních službách zajišťujících řádný provoz" nedoporučujeme — opisuje znění zrušené v roce 2008. Doplnění nebo úpravu předmětu za vás vyřídíme v rámci změny předmětu podnikání.

Vyplatí se pronajímat přes s.r.o., nebo jako fyzická osoba?

Záleží na rozsahu a záměru. Fyzická osoba zdaňuje nájemné podle § 9 zákona o daních z příjmů, může uplatnit paušál 30 % (nejvýše 600 000 Kč) a z těchto příjmů neodvádí sociální ani zdravotní pojistné. S.r.o. paušály použít nemůže — uplatňuje skutečné náklady v rámci daně z příjmů právnických osob — ale nabízí oddělení majetku, snazší převod podílu a přehlednější strukturu při větším portfoliu nebo více vlastnících. Konkrétní volbu si nechte posoudit daňovým poradcem; pokud se pro firmu rozhodnete a chcete začít hned, řešením je ready-made společnost.