„Realitní zprostředkování" je vázaná živnost uvedená v příloze č. 2 zákona č. 455/1991 Sb. (živnostenského zákona). Pokrývá práci realitního makléře a realitní kanceláře — za provizi propojuje prodávajícího (nebo pronajímatele) s kupujícím (nebo nájemcem) cizí nemovitosti. K jejímu provozování nestačí jen ohlášení: musíte prokázat odbornou způsobilost a navíc se řídit samostatným zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (povinné pojištění, pravidla úschov). Platné pro rok 2026.
Oficiální obsahová náplň
Obsahovou náplň této vázané živnosti závazně stanoví nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, příloha č. 2 (znění platné pro rok 2026):
Realitní zprostředkování
Činnosti spočívající ve vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem, poskytnutí inzertní služby realitního obchodu, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, zprostředkování poskytnutí právních služeb, zprostředkování uzavření realitní smlouvy, zprostředkování úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy za podmínek stanovených zákonem o realitním zprostředkování a v poskytování úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy za podmínek stanovených zákonem o realitním zprostředkování.
— Nařízení vlády č. 278/2008 Sb., příloha č. 2 (zdroj: zakonyprolidi.cz/cs/2008-278)
Pozn. k „výluce": Vlastní náplň této živnosti žádnou výluku neobsahuje. Hranici tvoří opačná poznámka u oboru č. 58 volné živnosti „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí", jehož náplň výslovně uvádí: „Obsahem činnosti dále není realitní zprostředkování." Realitní zprostředkování tedy nelze schovat pod volnou živnost — patří mezi vázané (viz hranice níže).
K čemu živnost v praxi slouží
Realitní zprostředkování je živnostenský základ pro realitní makléře a realitní kanceláře. Z náplně je vidět, že nejde jen o „dát inzerát na portál" — zákon pod živnost řadí celý servis kolem obchodu s cizí nemovitostí:
- vyhledání protistrany — najít kupujícího k prodávajícímu (nebo nájemce k pronajímateli) a propojit je;
- inzerce a marketing — poskytnutí inzertní služby, příprava prezentace a marketingu nemovitosti;
- posouzení a ocenění — posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové (tržní) ceny;
- prohlídky a dokumentace — zajištění prohlídek, obstarání stavebně technické dokumentace k nemovitosti;
- zprostředkování právních služeb a úschov — zprostředkování právního servisu a úschovy peněz (advokát/notář), případně poskytnutí vlastní úschovy za přísných podmínek zákona;
- dotažení obchodu — zprostředkování uzavření realitní smlouvy (například kupní nebo nájemní).
Klíčové je slovo cizí: makléř pracuje s nemovitostí někoho jiného a bere za to provizi. Kdo nemovitosti nakupuje a prodává na vlastní účet (developer, investor, „flipper") nebo cizí nemovitosti jen spravuje a udržuje, realitní zprostředkování nepotřebuje — to spadá pod obor č. 58 volné živnosti.
Klíčové navíc: zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování
Realitní zprostředkování není „obyčejná" vázaná živnost — od roku 2020 ji samostatně reguluje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Ten ukládá realitnímu zprostředkovateli povinnosti, které jdou nad rámec živnostenského zákona a na které je třeba myslet ještě před zahájením podnikání:
- Povinné pojištění odpovědnosti za výkon činnosti realitního zprostředkovatele. Zákon předepisuje minimální limity pojistného plnění a pojištění musíte mít sjednané po celou dobu výkonu činnosti; jeho doložení patří mezi základní povinnosti.
- Pravidla úschov peněžních prostředků. Realitní zprostředkovatel smí poskytnout vlastní úschovu kupní ceny jen na výslovnou písemnou žádost zájemce na samostatné listině a za dalších podmínek zákona (písemná smlouva, samostatný účet každého uschovatele, evidence a oznámení první úschovy živnostenskému úřadu); vlastní úschovu nesmí sám nabízet. V praxi se proto úschova častěji svěřuje advokátovi, notáři nebo bance.
- Povinné náležitosti zprostředkovatelské smlouvy, informování zájemce o stavu nemovitosti, pravidla pro provizi a exkluzivitu a další ochranné prvky ve vztahu ke klientovi.
Tyto povinnosti plynou ze zákona č. 39/2020 Sb. nezávisle na živnostenském oprávnění — živnost vám umožní začít, regulační zákon určuje, jak činnost provozovat.
Hranice: co už je realitní zprostředkování a co ještě ne
Tady se nejčastěji chybuje a chyba je drahá — provozování činnosti bez správného oprávnění je neoprávněné podnikání.
| Činnost | Správné oprávnění |
|---|---|
| Zprostředkování prodeje/nájmu cizí nemovitosti za provizi (makléř, RK) | Realitní zprostředkování — vázaná živnost (+ zák. č. 39/2020 Sb.) |
| Nákup a prodej vlastních nemovitostí, developerská činnost | Obor č. 58 volné živnosti (ohlášení) |
| Správa a údržba cizích nemovitostí (property/facility management) | Obor č. 58 volné živnosti (ohlášení) |
| Pronájem vlastních bytů a nebytových prostor | Není živnost — správa vlastního majetku |
Náplň oboru č. 58 realitní zprostředkování výslovně vylučuje, stejně tak ho ze své náplně vylučuje obor č. 47 „Zprostředkování obchodu a služeb" — makléřství tedy nelze schovat ani pod jeden univerzální volný obor. Přehled ostatních vázaných oborů najdete v článku vázané živnosti.
Typ živnosti a jak ji získat
Jde o živnost vázanou (příloha č. 2 živnostenského zákona). Získáte ji ohlášením na kterémkoli obecním živnostenském úřadě, ale na rozdíl od volné živnosti musíte k ohlášení doložit odbornou způsobilost a splnit všeobecné podmínky (plná svéprávnost, bezúhonnost — § 6 živnostenského zákona).
Odborná způsobilost (stanovená přílohou č. 2)
Příloha č. 2 živnostenského zákona připouští pro realitní zprostředkování několik alternativ — stačí splnit jednu z nich:
- VŠ magisterské vzdělání v oblasti právo; ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod; stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb; nebo
- VŠ bakalářské vzdělání + 1 rok praxe + absolvování mezinárodně uznávaného kurzu podle §60a zákona o vysokých školách se zaměřením na nemovitosti, organizovaného na státem akreditovaném ústavu; nebo
- VŠ / VOŠ / SŠ s maturitou (jakéhokoli zaměření) + 3 roky praxe v oboru; nebo
- profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb. (o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání).
Doklady o odborné způsobilosti (diplom, vysvědčení a doklad o praxi, osvědčení o profesní kvalifikaci, certifikát o kurzu) přiložíte k ohlášení živnosti. Před podáním si na živnostenském úřadě ověřte aktuální plné znění přílohy a požadované doklady.
Také každý skutečně činný makléř musí splnit přílohu č. 5. Ta vedle vymezeného magisterského vzdělání a profesní kvalifikace připouští například VŠ/VOŠ/maturitu s rokem praxe, samostatnou tříletou praxi v oboru v nezávislém nebo pracovněprávním postavení či uznání odborné kvalifikace. Kvalifikace zástupce firmy tyto osobní požadavky nenahrazuje.
Odpovědný zástupce (§ 11)
Fyzická osoba, která nesplňuje zvláštní podmínky, musí ustanovit odpovědného zástupce podle § 11. Česká právnická osoba, například s.r.o., jej pro tuto vázanou živnost ustanovuje vždy; přednostně kvalifikovaného člena statutárního orgánu, jinak jinou kvalifikovanou osobu. Zástupce musí být s podnikatelem ve smluvním vztahu a účastnit se provozování v potřebném rozsahu. Jedna osoba může být zástupcem nejvýše čtyř podnikatelů.
Správní poplatek
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| Typ živnosti | Vázaná (příloha č. 2 živnostenského zákona) |
| Způsob získání | Ohlášení + doložení odborné způsobilosti |
| Správní poplatek — první ohlášení živnosti | 1 000 Kč |
| Správní poplatek — další ohlášení (už máte ŽO) | 500 Kč |
| Související regulace | Zákon č. 39/2020 Sb. (pojištění, úschovy) |
Při prvním vstupu do živnostenského podnikání je základní poplatek 1 000 Kč, při dalším ohlášení 500 Kč. Při podání zveřejněným elektronickým formulářem splňujícím podmínky zákonné slevy jde o 800 Kč a 400 Kč; běžný e-mail sám nárok na slevu nezakládá. Za více současně ohlášených živností se vybírá jeden poplatek.
Související obory a interní odkazy
- Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí (obor č. 58) — volná živnost pro developery, investory a správce nemovitostí; realitní zprostředkování ze své náplně vylučuje.
- Přehled vázané živnosti — kompletní seznam všech vázaných živností a požadovaná odborná způsobilost u každé z nich.
- Co je živnost a její typy a přehled volné živnosti — obecný úvod a rozcestník.
- Změna předmětu podnikání — jak k existující firmě doplnit vázanou živnost realitní zprostředkování.
Časté dotazy
Co potřebuju, abych mohl podnikat jako realitní makléř?
Potřebujete tuto vázanou živnost a jednu z kvalifikačních cest přílohy č. 2 uvedených výše. S.r.o. ustanovuje odpovědného zástupce vždy; každý skutečně pracující makléř musí navíc splnit přílohu č. 5. Před zahájením zajistěte povinné pojištění a ostatní podmínky zákona č. 39/2020 Sb. Poplatky závisejí i na způsobu podání, jak uvádíme výše.
Potřebuju jako realitní zprostředkovatel pojištění?
Ano. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ukládá realitnímu zprostředkovateli povinnost mít po celou dobu výkonu činnosti sjednané pojištění odpovědnosti za výkon činnosti realitního zprostředkovatele, a to v zákonem stanovených minimálních limitech. Bez tohoto pojištění činnost provozovat nesmíte. Stejný zákon upravuje i pravidla pro úschovu peněžních prostředků klienta — vlastní úschovu smí zprostředkovatel poskytnout jen za přísných podmínek, proto se v praxi často využívá úschova u advokáta, notáře nebo banky.
Stačí na realitní zprostředkování volná živnost?
Nestačí. Realitní zprostředkování je výslovně vázaná živnost. Volné obory „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí" (č. 58) i „Zprostředkování obchodu a služeb" (č. 47) realitní zprostředkování ze své obsahové náplně přímo vylučují. Zprostředkování prodeje nebo nájmu cizích nemovitostí za provizi tedy bez vázané živnosti a doložené odborné způsobilosti provozovat nelze — šlo by o neoprávněné podnikání.