S.r.o. pro realitní makléře a realitní kanceláře — živnost, pojištění, AML

Realitní zprostředkování je v Česku vázaná živnost podle přílohy č. 2 živnostenského zákona a samostatně ji reguluje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování — k podnikání proto nestačí běžná volná živnost, ale musíte doložit odbornou způsobilost, sjednat povinné pojištění odpovědnosti a plnit povinnosti proti praní špinavých peněz (AML). S.r.o. pro tuto vázanou živnost ustanoví odpovědného zástupce vždy; přednostně kvalifikovaného člena statutárního orgánu, jinak jinou způsobilou osobu. Kvalifikaci musí splňovat také osoby, které realitní zprostředkování skutečně vykonávají. Tento článek vysvětluje, proč realitní makléři a kanceláře volí formu s.r.o., co všechno musí firma splnit a jak rozšířit ready-made společnost o realitní živnost.

Aktualizováno: září 2026.

Realitní zprostředkování není volná živnost

Nejčastější omyl začínajících makléřů: „založím si firmu na volnou živnost a budu prodávat byty". To nejde. Realitní zprostředkování je vázaná živnost — figuruje v příloze č. 2 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), pod předmětem podnikání „Realitní zprostředkování". Vázaná živnost znamená, že vedle všeobecných podmínek (svéprávnost, bezúhonnost podle § 6 živnostenského zákona) musíte navíc prokázat odbornou způsobilost stanovenou zvlášť pro tuto živnost.

Od 3. března 2020 navíc realitní činnost komplexně reguluje samostatný zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Ten teprve dělá z „realiťáka" regulovanou profesi: definuje realitní zprostředkování, ukládá povinné pojištění, upravuje pravidla úschov a stanoví provozní povinnosti. Vázaná živnost je vstupní branou; zákon č. 39/2020 Sb. pak nasazuje další podmínky provozu.

Souvislosti vázaných živností a institutu odpovědné způsobilosti rozebíráme v přehledu vázaných živností.

Tři pilíře, bez kterých realitní firma fungovat nesmí

Aby s.r.o. mohla legálně provozovat realitní zprostředkování, musí současně splnit tři věci. Žádnou nelze vynechat.

1. Odborná způsobilost

Způsobilost k realitnímu zprostředkování lze pro ohlášení živnosti podle přílohy č. 2 živnostenského zákona prokázat několika alternativními cestami:

• vysokoškolské magisterské vzdělání v oblasti právo, ekonomie / finance / marketing nebo stavebnictví; nebo
• vysokoškolské bakalářské vzdělání + 1 rok praxe + mezinárodně uznávaný kurz v oblasti realit; nebo
• vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitou + 3 roky praxe v oboru realitního zprostředkování; nebo
• profesní kvalifikace „Realitní zprostředkovatel/zprostředkovatelka" podle zákona č. 179/2006 Sb., o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání (zkouška u autorizované osoby).

Firma navíc musí podle § 7 odst. 6 a přílohy č. 5 živnostenského zákona zajistit kvalifikaci každého člověka, který zprostředkování skutečně vykonává. Odpovědný zástupce společnosti nenahrazuje kvalifikaci ostatních makléřů. Příloha č. 5 má vlastní alternativy pro výkon činnosti, které se neposuzují totožně s ohlášením živnosti.

Pro nové makléře je jednou z dostupných cest právě profesní kvalifikace „Realitní zprostředkovatel/zprostředkovatelka" — složí se zkouška, není potřeba předchozí praxe ani vysoká škola v oboru.

2. Povinné pojištění odpovědnosti

Zákon o realitním zprostředkování ukládá v § 7 každému realitnímu zprostředkovateli povinnost být po celou dobu výkonu činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientovi újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Minimální limit pojistného plnění činí podle § 7 odst. 1 nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Pojistnou smlouvu (nebo její změnu) je realitní zprostředkovatel povinen doručit Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření. Bez sjednaného pojištění činnost provozovat nelze a hrozí sankce.

Je-li realitní zprostředkovatel na základě písemné smlouvy s jiným realitním zprostředkovatelem (právnickou osobou) oprávněn poskytovat realitní zprostředkování pouze jeho jménem nebo s využitím jeho obchodního jména či ochranné známky (typicky franšíza či vázané zastoupení), snižuje se podle § 7 odst. 5 minimální limit na polovinu — tedy 875 000 Kč na jednu pojistnou událost a 1 750 000 Kč v souhrnu za rok. Spoluúčast (je-li sjednána) nesmí přesáhnout 5 000 Kč nebo 1 % výše pojistného plnění. Konkrétní podmínky si vždy ověřte u pojistitele a v aktuálním znění § 7 zákona.

3. AML povinnosti — realitní zprostředkovatel je povinná osoba

Realitní zprostředkovatel je při činnostech vymezených AML zákonem uveden mezi povinnými osobami podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon). Při zprostředkování nájmu, podnájmu nebo pachtu vzniká tato role jen při měsíční platbě alespoň 10 000 EUR (u pachtu se posuzuje odpovídající měsíční podíl výnosu). Prodej nemovitostí má jiný rozsah působnosti. Pro firmu v režimu AML to znamená zejména:

• identifikace a kontrola klienta — ověření totožnosti účastníků obchodu před uzavřením transakce (§ 7 a § 9 AML zákona);
• systém vnitřních zásad a hodnocení rizik — nastavené AML postupy; povinnost písemné dokumentace se posoudí podle § 21 a § 21a včetně zákonných výjimek pro některé podnikatele bez dalších osob;
• určení a oznámení kontaktní osoby pro styk s Finančním analytickým úřadem (FAÚ); od 1. února 2025 se oznamování vztahuje i na samostatně činné realitní zprostředkovatele;
• oznamování podezřelých obchodů FAÚ;
• uchovávání dokladů po zákonem stanovenou dobu.

Dozor nad realitními zprostředkovateli v oblasti AML vykonává Finanční analytický úřad. Sankce za neplnění jsou citelné — pokuty mohou jít do milionů korun, proto AML povinnosti nepodceňujte hned od první zakázky.

Proč realitní makléři podnikají právě přes s.r.o.

Realitní zprostředkování lze provozovat i jako OSVČ. Forma společnosti s ručením omezeným ale u realitního byznysu dává smysl z několika praktických důvodů.

• Omezené ručení. U realitních transakcí jdou částky do milionů. Společníci s.r.o. ručí společně a nerozdílně do souhrnné výše nesplacených vkladů všech společníků podle stavu zápisu v obchodním rejstříku v době výzvy věřitele. Po zápisu splacení všech vkladů toto zákonné ručení zaniká. OSVČ naproti tomu ručí celým svým majetkem. Pozor ale: u jednatele platí samostatná odpovědnost za řádný výkon funkce (péče řádného hospodáře), tu omezené ručení společníka nekryje — k tomu viz ručení jednatele a společníka.
• Profesionální image vůči klientům i bankám. Při prodeji nemovitosti za miliony působí „realitní kancelář s.r.o." důvěryhodněji než jednotlivec. Firma se zapsanou historií a sídlem usnadňuje jednání s developery, partnery i s bankami při hypotékách.
• Práce s provizemi a více makléři. S.r.o. umožňuje čistě oddělit firemní příjmy z provizí od soukromých financí, zaměstnávat nebo navázat další makléře, rozdělovat zisk mezi společníky a budovat značku kanceláře, která existuje nezávisle na jedné osobě.
• Snadnější prodej nebo předání kanceláře. Zavedenou realitní kancelář vedenou jako s.r.o. lze prodat převodem obchodního podílu — kupující přebírá firmu i s historií, smlouvami a značkou. OSVČ může převést obchodní závod, její živnostenské oprávnění však na kupujícího nepřechází.

Ready-made s.r.o. a realitní živnost: co je potřeba doplnit

Hotová ready-made společnost se prodává jako čistá, nikdy nepodnikající firma se zapsanou volnou živností. Pro realitní podnikání tedy ready-made s.r.o. sama o sobě nestačí — po převodu je potřeba firmu o realitní živnost a navazující povinnosti doplnit. Postup:

1. Převod ready-made firmy na vás u notáře (změna jednatele a společníka). Získáte čistou s.r.o. okamžitě, bez čekání na zápis nové firmy do rejstříku.
2. Doplnění vázané živnosti „Realitní zprostředkování" ohlášením na živnostenském úřadě. K ohlášení doložíte odbornou způsobilost — vlastní, nebo prostřednictvím odpovědného zástupce.
3. Ustanovení odpovědného zástupce je pro s.r.o. povinné i tehdy, když kvalifikaci má jednatel — v tom případě se do této role ustanoví on; jedna osoba může být odpovědným zástupcem nejvýše pro čtyři podnikatele (§ 11 odst. 5 živnostenského zákona).
4. Sjednání povinného pojištění odpovědnosti podle § 7 zákona č. 39/2020 Sb. a doručení pojistné smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj.
5. Nastavení AML programu — zpracování systému vnitřních zásad, určení kontaktní osoby pro FAÚ, zavedení identifikace klientů.

Teprve po splnění všech pěti kroků smí firma realitní zprostředkování legálně provozovat.

Zakládáte firmu od nuly místo nákupu ready-made? Postup popisuje návod na založení s.r.o. krok za krokem — vázanou živnost lze ohlásit už v rámci zakládání.

Checklist: než spustíte realitní s.r.o.

• firma (s.r.o.) je zapsaná v obchodním rejstříku, máte jednatele a sídlo
• je ustanoven kvalifikovaný odpovědný zástupce a doložena způsobilost všech skutečně činných makléřů podle přílohy č. 5
• vázaná živnost „Realitní zprostředkování" je ohlášena a zapsána v živnostenském rejstříku
• je sjednáno povinné pojištění odpovědnosti a smlouva doručena Ministerstvu pro místní rozvoj
• máte zpracovaný AML program (systém vnitřních zásad) a určenou kontaktní osobu pro FAÚ
• úschovu řeší banka, notář nebo advokát; vlastní úschovu realitní zprostředkovatel nesmí nabízet a smí ji poskytnout jen na samostatnou písemnou žádost zájemce za všech podmínek § 4 zákona č. 39/2020 Sb.

Časté otázky

Je realitní zprostředkování volná, nebo vázaná živnost?

Realitní zprostředkování je vázaná živnost podle přílohy č. 2 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání. K jejímu ohlášení musíte prokázat odbornou způsobilost stanovenou zvlášť pro tuto živnost. Volná živnost, se kterou se prodávají ready-made firmy, k realitní činnosti nestačí — je nutné vázanou živnost doplnit. Provoz dále reguluje samostatný zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.

Jakou odbornou způsobilost potřebuje realitní makléř?

Způsobilost lze prokázat několika cestami: vysokoškolským magisterským vzděláním v oblasti právo, ekonomie/finance/marketing nebo stavebnictví; bakalářským vzděláním s rokem praxe a mezinárodně uznávaným kurzem; středoškolským (maturita) či vyšším odborným vzděláním se třemi lety praxe v oboru; nebo profesní kvalifikací „Realitní zprostředkovatel/zprostředkovatelka" podle zákona č. 179/2006 Sb. Profesní kvalifikace je pro nové makléře nejdostupnější — vyžaduje jen složení zkoušky, ne vysokou školu ani předchozí praxi.

Musí mít realitní s.r.o. pojištění?

Ano. Podle § 7 zákona č. 39/2020 Sb. musí být každý realitní zprostředkovatel po celou dobu výkonu činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientovi újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Minimální limit pojistného plnění je 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč v souhrnu za rok (§ 7 odst. 1); u zprostředkovatele vázaného franšízovou smlouvou na jiného zprostředkovatele se limit snižuje na polovinu — 875 000 Kč a 1 750 000 Kč (§ 7 odst. 5). Uzavřenou pojistnou smlouvu je nutné doručit Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů. Bez pojištění činnost provozovat nelze a hrozí pokuta.

Co znamená, že je realitní zprostředkovatel „povinná osoba" podle AML?

Znamená to, že realitní zprostředkovatel spadá pod zákon č. 253/2008 Sb. (AML zákon) a musí plnit jeho povinnosti: identifikovat a kontrolovat klienty před uzavřením obchodu, nastavit AML postupy a podle zákonných podmínek i písemný systém vnitřních zásad, určit a oznámit kontaktní osobu pro styk s Finančním analytickým úřadem, oznamovat podezřelé obchody a uchovávat doklady. U nájmu, podnájmu a pachtu se působnost váže na měsíční hranici 10 000 EUR. Dozor vykonává Finanční analytický úřad (FAÚ).

Stačí pro realitní podnikání koupit ready-made s.r.o.?

Samotná ready-made firma nestačí — prodává se s volnou živností. Po převodu je potřeba doplnit vázanou živnost „Realitní zprostředkování", doložit odbornou způsobilost, ustanovit odpovědného zástupce a zajistit kvalifikaci činných makléřů, sjednat povinné pojištění odpovědnosti a nastavit AML program. Výhodou ready-made je, že máte hotovou, zapsanou firmu okamžitě a nečekáte na zápis nově zakládané společnosti; všechny realitní povinnosti se k ní pak jen doplní.

---

Pomůžeme s realitní s.r.o.

Připravujete realitní kancelář nebo začínáte jako makléř na vlastní firmu? Poradíme s doplněním vázané živnosti „Realitní zprostředkování" do nové i hotové společnosti a pomůžeme zajistit odpovědného zástupce, pokud odbornou způsobilost nesplňuje přímo jednatel.

• Ready-made s.r.o. — hotová firma okamžitě k převzetí, do níž realitní živnost doplníme. Viz ready-made společnost.
• Založení s.r.o. na míru — firmu připravíme rovnou s potřebnou živností; postup popisuje návod na založení s.r.o. krok za krokem.